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突然ですが、これをお読みになっているあなたは賃貸アパートに住んだ経験はありますでしょうか？入居者の視点で考えるという事はわかりやすく言えば、実際にアパートを探して歩いた時にどのような行動を取っているかという事を理解する事です。実際にアパートを探す時に取る行動には順序があります。

その順序とは・・・・

１．地域をしぼり込み（職場や学校から○○分で便利な所などなど）
２．その地域の中で希望の家賃や間取りの物件をしぼり込む
３．その絞り込んだ物件を下見して最終的に１つに決める

大きく分けると入居希望者は上記の３つの行動（しぼり込み）を行います。という事は、最終的に入居してもらう為には上記の３つの段階で入居者の目にかなう為にどうするかを考える必要があるのです。

上記の内１つでもしぼり込みから外されるとそのアパートには入居しないという結果に終わります。

アパートを計画する際に最も重要な事項の１つになるのがこの地域市場調査です。冒頭でもお話したとおり、入居者がまず一番に考えるのは家賃でも間取りでもなく、地域（立地）です。どんなに家賃が安くても、どんなにいい間取りでも立地が希望の場所でなければ選ばれないのです。

そこでまず一番に考える事は、この計画地の立地を選んでくれる人はどんな人か？を考える為に近隣の市場調査を行います。それではここで今回の物件に関して行った調査の内容を簡単に説明致しますと、

◆ 町字別の人口動態を調べる
◆ 近隣のアパートの入居状況を調べる
◆ 計画地の地域に詳しい不動産管理会社に話を聞く

上記の３つの事項を調べる事で、この地域の下記のような事がわかります。

◆ どんな家族構成の世帯がどんな時期にどれ位移動しているのか？

◆ 既存の空きアパート、若しくは新築アパートと競合する恐れがあるか？

◆ 入居希望者は何を見てアパートを探しているのか？どんな問い合わせが多いのか？

具体的に今回の地域（東風平町字東風平）についての調査結果から・・・

◆ 年間を通して５２８名の方が転入し、４２８名の方が転出している移動は多い地域。

◆ ファミリー世帯が多く住む地域である。

◆ 近隣のアパートは2DK、3DKが多く、空室は少ない。

◆ 新築物件には若い年代の人が多く住んでいる

上記で実際にこの地域を選ぶ方がイメージできましたので、次に考える事は間取りと家賃です。ここでのポイントは、子どもをお持ちの世帯とそうでない世帯では暮らし方が全く違うという事です。

子どものいるファミリー世帯では生活は子ども中心になります。しかし子どものいない世帯は自分達の生活が中心となります。

今回の場合は、比較的若いファミリー層（子どもがいる世帯）をターゲットとしました。

その地域での家賃相場と間取りを考えると2LDKがベストであると考えました。

さて、この地域を選び、家賃・間取りも気に入ってもらうと最終段階になります。ここで選ばれれば晴れてご契約となります。

最終的に下見をした後で選んでもらう為に最も重視しなければならない事は誰が最終決定権を持っているのか？という事です。

住宅を購入する際と同様に最終的に決定するのはほとんどが女性、つまり奥さんなのです。そこで最終的に選んでもらう為に色や素材の決定は女性の視点で行いました。

常クロス・床・ドア・キッチンの色をインテリアコーディネーター等女性の視点を取り入れているのですが、今回は施主様の娘様が東京で設計の仕事に携わっているとの事でしたので、娘さんに材料の色決めを行って頂きました。

私たちの最終目的は単に建物を造ってオーナー様にお渡しする事ではありません。私たちは建物を販売しているのではなく、アパート事業をご提案しております。

そこで【満室引渡し】にこだわっているのです。地域市場調査、プラン及び収支計画のご提案などは全て満室引渡しの為に行っていると言っても過言ではありません。

今回の物件でもオーナー様は土地に強い思い入れがありました。結果として引渡し前に満室になり、オーナーにも非常に喜んでもらいました。

入居者に喜ばれ、結果としてオーナー様とそのご家族が幸せになるように・・・・大鏡建設㈱はこれからもそこにこだわって、ご提案していきます

この紹介記事の資料含む、
アパート経営で役立つに役立つ「声」シリーズ

●入居者の声（100名）
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アパート経営のいわば先輩方の生の声ですから参考になります。

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